Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví?

Koupili jste družstevní byt a nyní řešíte zapeklitou otázkou, tedy jak ho získat do osobního vlastnictví? Následující článek budiž nastíněním celé, bohužel poměrně komplikované, problematiky. Za všeho nejdříve se však musíme podívat, jak takové bytové družstvo a družstevní vlastnictví vlastně funguje.

Stručně z historie družstevního vlastnictví

Ačkoliv řada lidí spojuje družstevnictví především s dobou budování socialismu, pravdou je, že historie družstev, včetně těch bytových, je u nás mnohem starší. První bytová družstva u nás vznikají dokonce již během 19. století. Velký rozvoj pak zažívá družstevní bydlení mezi světovými válkami a rovněž mezi koncem 50. let a vlastně až do dob revolučních. Politicko-ekonomické změny po roce 1989 vedly rovněž k odlišnému uspořádání stran vlastnictví bytů. Princip družstevního vlastnictví se opouštěl ve prospěch vlastnictví soukromého. Dobře to ilustruje například zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který v § 23 upravoval princip převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví s tím, že vyzval-li ve stanovené lhůtě člen družstva, který byl zároveň nájemce bytu, družstvo k uzavření smlouvy o převodu, bylo družstvo povinno tuto smlouvu uzavřít. Jak si řekneme dále, situace je dnes poněkud odlišná.

Bytové družstvo a podstata družstevního vlastnictví

Abychom vůbec pochopili právní aspekty převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví, bude potřeba osvětlit si, jak takové bytové družstvo a družstevní vlastnictví bytu vlastně funguje.

Přesnější by byl termín soukromé vlastnictví. Mezi lidmi se však v tomto případě vžilo užívání slovního spojení osobní vlastnictví. Toto slovní spojení ovšem bylo využíváno socialistickou právní naukou, která odlišovala vlastnictví věcí osobní potřeby, které mělo na rozdíl od soukromého vlastnictví výrobního kapitálu a půdy zůstat zachováno.

Předně je uvést, že družstvo je právnickou osobou s vlastní právní subjektivitou. Družstvo tak může samostatně vstupovat do právních vztahů, nabývat a zcizovat majetek a tak podobně. Úpravu družstev nalezneme v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, přičemž právní teorie řadí družstva mezi kapitálové obchodní korporace, tedy vedle společností s ručením omezeným a akciových společností.

Zvláštním typem družstva je pak družstvo bytové, které dle dikce zákona slouží k zajišťování bytových potřeb svých členů. Vykonávat však může i činnost jinou, například spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob či provozovat jinou podnikatelskou činnost, neohrozí-li tím však svoji základní funkci.

Nejvyšším orgánem bytového družstva je jeho členská schůze, na jejíchž zasedáních se usneseními rozhodující podstatné záležitosti související s fungováním bytového družstva (kupříkladu může jít o změnu stanov bytového družstva). Statutárním orgánem družstva, včetně družstva bytového, je pak představenstvo v čele s předsedou a případně místopředsedy. Tento orgán se pak stará o obchodní vedení družstva, tedy rozhoduje o běžných záležitostech fungování družstva.

Při zkoumání problematiky družstevního vlastnictví bytu je nutné si uvědomit, že družstevní byt není ve vlastnictví družstevníka (tj. člena družstva), nýbrž ve vlastnictví bytového družstva. Členu družstva pak náleží podíl v tomto družstvu, se kterým je mimo jiné spojeno právo na to, aby s ním družstvo uzavřelo nájemní smlouvu k bytu, na jehož pořízení se podílel on nebo jeho právní předchůdce svým členským vkladem, a to na dobu neurčitou. Z nájemného pak bytové družstvo hradí pouze svoji správu, správu družstevních bytů, opravy a rekonstrukce domů a zároveň vytváří dlouhodobé zdroje na opravy a investice.

Jak tedy převést družstevní byt do osobního vlastnictví?

Nabýt samotný podíl v bytovém družstvu není složité. Může na vás přejít, a to například v situaci, kdy ho zdědíte. Druhou možností je převod družstevní podílu smlouvou. Současná platná a účinná úprava přitom v případě bytových družstev (odchylně od obecné úpravy družstev) neumožňuje omezit ani vyloučit převoditelnost družstevního podílu stanovami, pokud nabyvatel splňuje podmínky pro členství v družstvu. Podotkněme, že tyto podmínky, uvedené nad rámec těch zákonných ve stanovách družstva, nesmí být například diskriminační.

Souhlas členské schůze bytového družstva

Na rozdíl od převodu podílu v bytovém družstvu je převod bytu do osobního vlastnictví mnohem složitější. Bytové družstvo totiž může převést vlastnictví k družstevním bytům, pouze pokud s tím souhlasí všichni členové družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů či mají na uzavření takové nájemní smlouvy právo. Pokud jste se teď zhrozili, uklidníme vás, ale jen jste-li členy družstva, kteří jsou zároveň nájemci bytu. Tento zákaz převodu vlastnictví se na vás totiž nevztahuje. Takový převod tak vyžaduje „pouhé“ schválení členskou schůzí, a to prostou většinou.

Před koupí družstevního podílu je tedy nadmíru důležité zjistit, jak se družstvo k převodům do osobního vlastnictví staví. Je-li v domě již řada bytů v osobním vlastnictví, neměl by být s převodem problém. Pokud však družstvo vlastní všechny byty v domě, je pravděpodobné, že budou s převodem bytu do osobního vlastnictví problémy. Na převod do osobního vlastnictví totiž nemá družstevník právní nárok, a tedy se může i na hlavu stavět, ale ve výsledku bude vždy záviset na vůli družstva.

Pozor na nevypořádané závazky

Pokud však družstvo svolí, již téměř nic nebrání, aby byl byt převeden do vašeho vlastnictví, a vy jste se stali vlastníky bytu (terminologií nového občanského zákoníku jednotky) se vším všudy. Ovšem pozor. Převod bývá sice bezplatný a bývá s ním spojen i zánik členství ve družstvu, avšak v případě, že dosud nebyl splacen celý členský vklad, bude družstvo požadovat jeho splacení. Je proto téměř nezbytné zjistit, jaká je výše nesplaceného členského vkladu, a to ideálně ještě před samotnou koupí družstevního podílu. Výše nesplaceného vkladu se totiž může pohybovat i v řádech desetitisíců. Komplikace mohou působit i dluhy bytového družstva, na jehož majetku může váznout zástavní právo banky. I tuto situaci však lze řešit, například splacením poměrné části dluhu bytového družstva.

Převod bytu z družstevního do osobního vlastnictví bývá nejen bezplatný, ale je rovněž osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí, a to podle § 8 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Prohlášení vlastníka a povinnost založit společenství vlastníků jednotek

Jste-li první družstevníkem, který v domě nabývá byt do osobního vlastnictví, pak se celý proces dále komplikuje. Nebyl-li dosud dům rozdělen na jednotky prohlášením vlastníka, musí být takové prohlášení vlastníkem (bytovým družstvem) učiněno.

Mezi zákonné náležitosti prohlášení vlastníka patří například údaje o pozemku, na kterém dům stojí, údaje o jednotkách (číslo jednotky, její určení a umístění) či údaje o společných částech a podílech na těchto společných částech. Vždy je k prohlášení nutné přiložit také půdorysy všech podlaží určující polohu a podlahové plochy bytů a polohu společných částí domu.

Pokud navíc dojde k situaci, že po rozdělení vznikne v domě alespoň 5 jednotek s alespoň 3 různými vlastníky, musí být součástí prohlášení také stanovy společenství vlastníků, které tímto způsobem vznikne. Nevzniká-li prohlášením společenství vlastníků, musí být součástí prohlášení místo stanov pravidla pro správu domu. Nastane-li však shora zmíněná situace (5 jednotek s alespoň 3 různými vlastníky) kdykoliv v budoucnu, musí být společenství vlastníků založeno.

Mnohdy tak nastává situace, kdy v domě najdeme dva vlastníky bytů a družstvo, které ve vzniklém společenství vlastníků vykonává nadpoloviční většinu hlasovacích práv.

Nutno podotknout, že pokud k vymezení jednotek dosud nedošlo, celý proces se tím značně prodlouží. Nejprve je totiž nutné na katastr nemovitostí podat návrh na vklad, kterým se v domě zřizují nové jednotky. Takto vymezené jednotky pak vzniknou teprve jejich zápisem do katastru nemovitostí. Až od tohoto okamžiku je možné jednotlivé jednoty převádět.

Zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí

Vymezenou jednotku je možné převést smlouvu mezi bytovým družstvem a nabyvatelem. Jelikož však jde o převod věci nemovité, dojde k nabytí vlastnického práva až v okamžiku zápisu této skutečnosti od veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí. Na příslušném katastrálním úřadě je tedy nutno podat návrh na vklad vlastnického práva, jehož přílohou bude smlouva o převodu jednotky. Pokud pak bude návrhu vyhověno, bude vlastnické právo k jednotce novému vlastníku zapsáno zpětně ke dni podání návrhu na vklad.

Závěrem

Jak je patrné, proces převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví může být relativně jednoduchý. Někdy se však může pořádně zkomplikovat s tím, že některé překážky (například nesouhlas družstva) mohou být dokonce nepřekonatelné. Abyste se tedy vyhnuli případným nepříjemnostem, je bezpodmínečně nutné prověřit všechny okolnosti týkající se družstevního bytu ještě před koupí družstevního podílu a nejlépe získat souhlas družstva s převodem bytu do osobního vlastnictví ještě před koupí podílu.

Na vaše otázky odpovíme. Nebojte se zeptat.

%d blogerům se to líbí: