Smlouva o smlouvě budoucí

Ač v občanském i obchodním zákoníku je tato smlouva zařazena do obecných ustanovení, patří v problematice současných obchodů k velmi důležitým institutům.

Nejčastěji jsou sjednávány smlouvy o uzavření budoucí smlouvy z důvodu nemožnosti uzavřít aktuálně zamýšlenou smlouvu, a to například z důvodu váznoucí exekuce na nemovitosti.

Úpravy základních otázek této smlouvy obsažené v zákoníku občanském a obchodním se od sebe liší v různých aspektech. V §50a občanského zákoníku je stranám umožněno dohodnout se na smlouvě, kterou v budoucnosti hodlají uzavřít. Tento krok však jednoznačně vyžaduje nezpochybnitelné písemné provedení, a to i tehdy, jestliže taková forma pro samotnou smlouvu není předepsána.  Takto se strany mohou platně dohodnout za podmínek, že ve smlouvě o uzavření smlouvy budoucí určí dobu, za jakou má být budoucí smlouva uzavřena, a ve stejnou dobu dohodnou alespoň ty nejdůležitější náležitosti smlouvy budoucí.

Obchodní zákoník však upravuje smlouvu o uzavření smlouvy budoucí méně formálně. Činí tak s ohledem na profesionalitu obchodního styku, který je sjednáván v rámci obchodního zákoníku a rovněž s ohledem na skutečnosti, že podmínky v oblasti obchodně-právních vztahů se mohou rychle změnit.  §289 obchodního zákoníku pouze říká, že je nutné, aby alespoň jedna ze stran písemně stanovila závazek uzavřít v budoucnu smlouvu, která bude mít předmět stanoven alespoň obecným způsobem.

Z odlišných povinností v těchto dvou zákonících vyplývá otázka, kterému z nich se tedy vlastně podřídit. Režimu obchodního zákoníku se smlouva o smlouvě budoucí zásadně podřizuje ve vztazích uzavíraných zejména mezi podnikateli, a to v souvislosti s jejich podnikatelskou činností. Nejčastěji se tato forma smlouvy využívá při převodu vlastnického práva k nemovitosti.

Pohybujeme-li se v režimu obchodního zákoníku, je jednou ze dvou obligatorních náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí určení doby, před jejímž uplynutím má dojít k podpisu smlouvy budoucí. Absence sjednání této doby není považována za důvod vedoucí k zneplatnění smlouvy o smlouvě budoucí. Tato skutečnost vyplývá z akceptační lhůty stanovené v § 290 odst. 1 obchodního zákoníku. V případě absence sjednání tohoto data ze zákona vyplývá, že k uzavření zamýšlené smlouvy musí dojít bez zbytečného odkladu, poté, co došlo oprávněnou stranou k vyzvání uzavření druhou stranou.

Určení předmětu budoucí smlouvy alespoň obecným způsobem je druhou obligatorní podmínkou. Z vymezení předmětu musí být zcela jasný alespoň fakt, jaký obsah bude smlouva budoucí mít. Určení musí být natolik specifické, aby bylo možné na základě konkrétních aspektů určit, zda vyhovuje konkrétním potřebám smluvních stran a jestli došlo k jejímu splnění či nesplnění. Doporučuje se, aby úplné znění smlouvy, kterou v budoucnu hodláte na základě smlouvy o jejím uzavření sjednat, bylo přílohou smlouvy o uzavření smlouvy budoucí. Jedině takto zamezíte případným sporům o plnění smlouvy o smlouvě budoucí. Při nesplnění závazku závaznou stranou může strana oprávněná podat na soud návrh o pravomocné určení obsahu budoucí smlouvy. Je rovněž možné domáhat se náhrady škody způsobené neuzavření smlouvy budoucí. Promlčecí lhůta nastane po roce, kdy neuplatnila strana oprávněná své nároky. Takže je zapotřebí tyto kroky příliš neodkládat.

Jestliže se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku takovéhoto závazku, změní do té míry, že nelze na straně závazné požadovat, aby smlouvu uzavřela, může tento závazek v souladu se zákonem zaniknout. A opět i v tomto případě musí závazná strana změnu okolností oznámit straně oprávněné bez zbytečného odkladu.

Na vaše otázky odpovíme. Nebojte se zeptat.